L'expert immobilier ou le commissaire-priseur judiciaire engage sa responsabilité professionnelle sur ses estimations. Pour les biens significatifs, c'est ce qui sécurise la déclaration fiscale.
Quand recourir à un expert
- Bien immobilier de plus de 800 000 € ou atypique (château, ferme, locaux pro) ;
- Mobilier de valeur (art, antiquités, bijoux) supérieur à 1 500 € ;
- Collections significatives (vins, livres, philatélie, instruments de musique) ;
- Entreprises et parts sociales non cotées.
L'expertise est aussi recommandée en cas de désaccord entre héritiers sur la valeur d'un bien — elle apporte un tiers neutre.
Comment choisir l'expert
Pour l'immobilier : un membre du CEIF (Chambre des Experts Immobiliers de France) ou du CEEN (Centre Européen d'Expertise Notariale). Pour le mobilier : un commissaire-priseur judiciaire (procédure formelle) ou un expert agréé auprès des compagnies d'assurance ou de la cour d'appel.
Succession IA tient un annuaire d'experts partenaires dans toute la France, avec spécialités déclarées.
Le déroulement
- Premier contact, devis, planification d'une visite ;
- Visite sur place (1/2 à 1 journée selon la complexité) ;
- Rapport écrit avec photos, valeurs, méthodologie, comparables.
Délai total : 1 à 4 semaines selon la complexité.
Combien ça coûte
- Expertise immobilière : 800 à 2 500 € selon la valeur ;
- Inventaire mobilier par commissaire-priseur : 100-200 €/heure + frais ;
- Expertise d'objet d'art unique : 150-500 € HT selon la pièce.
Coût souvent dérisoire face à l'enjeu fiscal et au risque de redressement.
La force probante
L'expertise authentifiée par un commissaire-priseur judiciaire ou un expert agréé fait foi devant le fisc. En cas de contestation, c'est à l'administration de démontrer l'erreur. Une simple estimation libre n'a pas cette force.