L'immobilier représente, en moyenne, 70% d'une succession française. Mal inventorié, il fausse tout le reste — droits, parts, partage. Voici la méthode.
Bâtiment → Étage → Pièce
Succession IA structure tout bien immobilier en trois niveaux : le bâtiment (l'enveloppe), les étages (rez-de-chaussée, 1er, etc.), les pièces (chambre, cuisine, etc.). Cette hiérarchie permet de rattacher les lots mobiliers à la bonne pièce et de calculer les surfaces étage par étage.
L'IA d'analyse de plan extrait automatiquement les pièces depuis un plan PDF.
Les diagnostics obligatoires
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — obligatoire pour toute vente, validité 10 ans ;
- ERP (État des Risques et Pollutions) — risques naturels, miniers, technologiques ;
- Plomb (CREP) — biens d'avant 1949 ;
- Amiante — biens d'avant 1997 ;
- Termites, gaz, électricité, assainissement selon zones et situations.
Pour la succession, le DPE et l'ERP suffisent généralement. Les autres seront demandés au moment de la vente.
Urbanisme et PLU
Au moment de chiffrer, il est crucial de connaître le zonage PLU (constructibilité), les servitudes, l'éventuel droit de préemption urbain. Ces éléments influencent la valeur de 10 à 30%.
Le statut d'occupation
Le bien était-il occupé par le défunt ? Loué (avec quel bail, quel loyer) ? Vacant ? Mis à disposition gratuite d'un héritier ? Chacun de ces statuts a un impact fiscal et patrimonial.
L'évaluation
Trois méthodes complémentaires :
- Comparaison — recherche de transactions récentes comparables (DVF, Patrim, MeilleursAgents) ;
- Capitalisation — pour les biens locatifs, à partir du rendement de marché ;
- Expertise — par un expert immobilier agréé, recommandée au-delà de 800 000 €.
Le fisc accepte une fourchette de ±10% sur la valeur déclarée — au-delà, il peut redresser.