Une indivision peut durer des mois ou des années. Sans règles claires et sans suivi comptable rigoureux, elle devient vite source de conflit. Voici la mécanique du quotidien.
Les règles de majorité — selon l'enjeu
Le Code civil distingue trois types de décisions et trois majorités art. 815-3 :
- Actes conservatoires (urgents, ex. réparer une fuite) : un seul indivisaire peut décider, à charge de remboursement.
- Actes d'administration (location courte, entretien, gestion courante) : majorité des 2/3 des droits indivis. Pas 2/3 des indivisaires — 2/3 des parts.
- Actes de disposition (vente, hypothèque, gros travaux) : unanimité des indivisaires.
Désigner un gérant
Pour éviter de devoir se réunir à chaque facture, l'indivision peut désigner un gérant par majorité des 2/3. Il prend les décisions d'administration, paie les factures depuis un compte indivis, rend compte annuellement. Sa désignation est très utile dès 3 indivisaires.
Les dépenses : la règle est simple, mais
Chaque dépense engagée pour conserver ou administrer un bien indivis est répartie au prorata des parts. Si Pierre, Camille et Lucas ont chacun 1/3 et que la taxe foncière est de 3 000 €, chacun doit 1 000 €.
En pratique, c'est un seul indivisaire qui paie et qui se fait rembourser. D'où l'importance d'un compte d'indivision qui trace chaque opération.
L'indemnité d'occupation
Si un indivisaire occupe seul un bien (ex. la maison de famille), il doit aux autres une indemnité d'occupation équivalente à un loyer théorique art. 815-9. Elle se calcule à dire d'expert ou par accord.
Cette indemnité est inscrite au compte d'indivision et compensée au moment du partage. Beaucoup d'indivisions y renoncent par accord — mais c'est une mauvaise idée fiscalement et patrimonialement.
Tenir le compte d'indivision
Chaque écriture compte : taxe foncière, charges, travaux, indemnité d'occupation, mais aussi loyers perçus, vente d'un meuble. Le résultat est un tableau qui montre, à tout moment, qui doit combien à qui.
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